ABD ve İsrail'in İran'a yönelik muhtemel askeri müdahaleleri, dünya genelindeki yatırımcıların güven algısını doğrudan etkilemekte. Özellikle Dubai'nin gayrimenkul sektörü, bu durumdan olumsuz yönde etkilenerek belirgin bir hareketlilik göstermekte. Savaşın başlamasından bu yana Dubai emlak endeksi yaklaşık %26 oranında gerilemiş durumda, bu da yatırımcıların beklentilerinin düştüğünü göstermekte.
Gayrimenkul sektörü, borsa gibi global olaylara daha yavaş tepki veren bir yapı sergiliyor. Bu nedenle, duyduğumuz düşük fiyatlar ve indirimler henüz gerçekleşmiş değil. Ancak Dubai emlak endeksi, mevcut durumu yansıtan ve yönlendiren bir gösterge niteliği taşıyor.
Uzun yıllardır uluslararası yatırımcılar için güvenli bir liman olarak kabul edilen Dubai, 2004 yılından bu yana önemli bir çekim merkezi haline geldi. 2022 ile 2025 yılları arasında konut satışları büyük bir artış göstererek %65'e varan fiyat artışları yaşandı. Bu süreçte, bölge varlıklı bireyler, beyaz yakalı çalışanlar ve ticaret yapan yatırımcılar için cazip bir yatırım merkezi haline geldi. Ayrıca, kripto varlık yatırımcıları için de çeşitli teşvikler sunarak farklı yatırım alanlarını desteklemişti.
Mevcut savaş durumu, yatırımcıları Dubai'deki gayrimenkul piyasasında "bekle ve gör" yaklaşımına yönlendiriyor. Savaş uzun sürerse, yatırım iştahının kaybolduğu bir ortamla karşılaşabiliriz.
Dubai Land Department'a göre, savaşın başlangıcından iki gün önce emlak piyasasındaki işlem hacmindeki azalma %44,5 olarak kaydedildi. Bu durum, gayrimenkul alım satımında ciddi bir duraksama yaşandığını gösteriyor.
Gayrimenkul alım satımlarının genellikle 15-20 günlük süreçlerde gerçekleşmesi nedeniyle, bu düşüş, savaş öncesinde yapılan işlemlerin tapu kayıtlarına yansıması olarak değerlendirilebilir. Dolayısıyla, işlem hacmindeki azalma daha büyük bir boyutta olabilir. Gerçekten de yeni işlemlerin sayısı sınırlı olduğundan, piyasanın işlem hacminin %75 oranında azaldığını tahmin ediyorum.
Ayrıca, havalimanlarında yaşanan krizler ve aksayan uçuşlar, yatırımcıların bölgeye erişimini zorlaştırmakta ve bu durum, yatırım yapma isteğini engellemektedir. Önümüzdeki aylarda savaşın devam etmesi durumunda, işlem hacminin daha da azalması sürpriz olmayacaktır.
Dubai'deki gayrimenkul fiyatlarında indirim olup olmadığını değerlendirecek olursak, alıcı bulunmadığı sürece fiyatların konuşulması pek anlamlı değildir. Şu an için ciddi bir fiyat düşüşü gözlemlenmemekte. İlan sitelerinde %10-15 oranında fiyat azalması görülebilir; ancak bu düşüşler genellikle mevcut expat ev sahiplerinin belirlediği ve piyasanın yalnızca üçte birini kapsayan fiyatlardır.
Şu anki "bekle ve gör" modundaki Dubai'nin geçmişte yaşadığı satış patlamalarını tekrar yakalaması zor görünüyor. Savaşın süresi ve sonuçları, piyasanın toparlanma sürecini belirleyecek. Gerilim sona erdiğinde, yatırımcıların hızlı bir şekilde geri döneceğine inanıyorum.
Dubai'nin ana alıcı kitlesi, Rus, Ukraynalı ve Avrupalı yatırımcılardan oluşmakta. Vize kolaylıkları ve vergi avantajları gibi faktörler, bu yatırımcıların bölgedeki yatırım kararlarını etkileyen önemli unsurlar arasında yer alıyor.
Türkiye'de ise yabancı yatırımcılara vergi avantajı sunulmaması ve Göç İşleri İdaresi'nin ikamet izinlerindeki zorluklar, yatırımcıların motivasyonunu olumsuz etkileyebilir. Ancak Türkiye, yüksek gayrimenkul fiyatlarına rağmen uluslararası arenada her zaman alıcı bulabilmektedir.
Önemli olan, yatırımcıları teşvik edici politikaların uygulanması ve şeffaflığın sağlanmasıdır. Bu sayede ülkemiz, Dubai gibi bir yatırım merkezi haline gelebilir ve küresel yatırımcıların ilgisini artırabilir.