19 Aralık 2025 tarihli ve 33112 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7566 sayılı Kanun, vergi sisteminden sosyal güvenlik uygulamalarına kadar geniş bir yelpazede köklü değişiklikler sunmaktadır. Ancak, bu Kanun’un esas dönüştürücü etkisi; emlak vergisi, tapu harçları ve taşınmaz hukukuna dair getirdiği yeni kurallarla gayrimenkul piyasasında hissedilmektedir. Bu düzenlemeler, yalnızca teknik vergi oranlarında bir değişiklik yapmanın ötesine geçerek; piyasadaki şeffaflığı artırmayı, kayıtdışılığı azaltmayı ve gayrimenkullerin gerçek piyasa değerleri üzerinden vergilendirilmesini sağlayan devrim niteliğinde bir yaklaşımı temsil etmektedir.
Sektörde uzun zamandır devam eden düşük beyan ve rayiç bedel farklılıklarına doğrudan müdahale eden bu yeni hukuki yapı; mülk sahipleri, bireysel yatırımcılar ve sektör profesyonelleri için mali sorumlulukların sınırlarını yeniden belirlemektedir. Kamu yönetimi açısından uygulama birliğini ve denetim gücünü güçlendiren bu adım, gayrimenkulün edinimi ve devri aşamalarında daha öngörülebilir bir maliyet yapısı sunmayı amaçlamaktadır. Sonuç olarak, 7566 sayılı Kanun; fiyatlama stratejilerinden yatırım kararlarının şekillenmesine kadar, gayrimenkul piyasasının tüm işleyiş dinamikleri üzerinde kalıcı ve yapısal bir etki yaratabilecek nitelikte bulunmaktadır.
Emlak rayiç bedeli, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesi çerçevesinde, taşınmazın piyasa değerine uygun asgari değerini temsil etmektedir. Bu değerler, her dört yılda bir belediye başkanlığı bünyesinde oluşturulan ve vergi dairesi, tapu sicil müdürlüğü, ticaret odası temsilcileri ile mahalle muhtarlarından oluşan takdir komisyonları tarafından belirlenmektedir.
Takdir sürecinde; taşınmazın konumu, altyapı imkanları, imar durumu, çevresel etmenler ve sosyo-ekonomik göstergeler gibi birçok parametre değerlendirilmektedir. Bu bağlamda 2025 yılı haziran ayı itibarıyla tamamlanan takdir çalışmaları, 2026-2029 dönemine ait emlak vergisi matrahlarının temelini oluşturmaktadır.
Düzenleme öncesinde, takdir komisyonları tarafından belirlenen birim değerlerinde, özellikle bazı bölgelerde %1000’i aşan aşırı artışlar gözlemlenmiştir. Bu durumun başlıca nedenleri arasında, mülk sahipleri açısından ciddi bir mali baskı yaratması ve gayrimenkul alım-satımlarında ödenen tapu harçlarının astronomik seviyelere ulaşması bulunmaktadır.
Yaşanan bu kontrolsüz artışların etkilerini azaltmak amacıyla 7566 sayılı Kanun ile sınırlayıcı bir mekanizma oluşturulmuştur. Yeni düzenleme kapsamında, takdir komisyonlarınca belirlenen artışların mükellefler üzerinde aşırı bir yük oluşturmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir.
7566 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun geçici 23’üncü maddesi şu şekilde düzenlenmiştir:
2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez.
33’üncü maddeye (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınacaktır. Ancak, bu değerler ilk yıl 2025 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını geçemez.
Takip eden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında, 29 uncu madde çerçevesinde bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri belirlenen değerler üzerinden hesaplanacaktır.
Emlak vergi değeri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de bu madde hükümlerine göre belirlenen değerler dikkate alınarak uygulanacaktır.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir.
Bu çerçevede getirilen temel kural şudur:
Söz konusu düzenleme yalnızca 2026 yılı ile sınırlı kalmayıp, 2027, 2028 ve 2029 yıllarına ait emlak vergisi hesaplamaları için de bir referans tabanı oluşturmaktadır. Böylece mükellefler ve yatırımcılar, önümüzdeki dört yıllık süreçte karşılaşacakları vergi yükünü daha net ve öngörülebilir bir şekilde hesaplayabileceklerdir. Bu durum, özellikle uzun vadeli gayrimenkul yatırımları açısından hukuki güvenlik ve mali planlama bakımından önemli bir kazanım sağlamaktadır.
Düzenlemenin en kritik teknik değişikliklerinden biri de yıllık artış oranlarının hesaplanma yönteminde yapılmıştır. 7566 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinde köklü bir değişikliğe gidilmiştir. Bu kapsamda; ilgili maddenin ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde” ibaresi, “yeniden değerleme oranında” şeklinde değiştirilmiştir. Ayrıca, idareye tanınan artırma yetkisine ilişkin beşinci fıkradaki kısıtlayıcı ibareler madde metninden çıkarılmıştır.
7566 sayılı Kanunun 11. maddesi ile; 1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde” ibareleri “yeniden değerleme oranında” şeklinde değiştirilmiş, beşinci fıkrasında yer alan “veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.
Bu değişiklikle, vergi matrahlarının yüksek enflasyon karşısında reel değerini kaybetmesi önlenmiş ve kamu gelirleri ekonomik verilerle tam uyumlu hale getirilmiştir. Özetle devlet; 2026 yılındaki takdir artışlarına “iki kat fazlası” kuralıyla bir üst sınır koyarak mükellefi korumuş, takip eden yıllardaki artışları ise tam katsayı üzerinden enflasyona endeksleyerek mali bir denge kurmuştur.
Gayrimenkul sektöründe gerçek satış bedellerinin beyan dışı bırakılmasına yönelik yapısal sorunu gidermek amacıyla, 7566 sayılı Kanun’un 6. maddesi ile mülga uygulama üzerinde köklü bir değişikliğe gidilmiştir. Bu kapsamda, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinin dördüncü fıkrasında yer alan ve yaptırımın temelini oluşturan “%25 nispetinde” ibaresi, “bir kat” şeklinde değiştirilmiştir.
Yapılan bu yasal düzenleme sonucunda, 492 sayılı Kanun’un 63. maddesi şu amir hükme kavuşmuştur:
“…Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır.”
492 sayılı Harçlar Kanunu ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerinde yapılan değişiklikler çerçevesinde, gayrimenkul devir ve iktisap işlemlerinde tapu harcına esas bedelin eksik beyan edilmesine yönelik yaptırımlar önemli ölçüde ağırlaştırılmıştır. Bu düzenlemenin amacı; tapu işlemlerinde yaygın olarak uygulanan gerçek satış bedelinin altında beyan edilmesinin önlenmesi ve kamu gelirlerinde yaşanan yapısal kaybın azaltılmasıdır.
Değişiklik öncesinde, tapu işlemlerinde beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığının tespiti halinde; ancak uygulamada bu yaptırım düzeyi, düşük beyan yoluyla sağlanan mali avantaj karşısında caydırıcı olmaktan uzak kalmış; gerçek bedelin altında beyan neredeyse rutin bir uygulama haline gelmiştir.
7566 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucunda, tapu harcında eksik beyanın tespiti durumunda uygulanacak ceza rejimi niteliksel olarak değiştirilmiştir. Bu kapsamda, önceki % 25’lik ceza oranı yerine, artık % 100 oranında (bir kat) ceza uygulanacaktır. Ayrıca, gecikme faizi uygulaması da devam etmektedir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesi, kira geliri elde eden mükelleflere “gerçek gider” yöntemini seçmeleri halinde, gelirin elde edilmesi için yapılan belirli harcamaları matrahtan düşme imkânı tanımaktadır. Bu çerçevede, kiraya verilen bir konutun satın alınması aşamasında kullanılan kredilerin faiz giderleri, vergiye tabi safi kazancın tespitinde gider olarak kabul edilmektedir. Bu uygulama, kredi ile konut edinimini vergisel açıdan teşvik eden ve finansman maliyet yükünü hafifleten önemli bir mekanizmaydı.
7566 sayılı Kanun, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendinde kritik bir ibare değişikliği yapmıştır. İlgili bendin başında yer alan “Kiraya verilen mal ve haklar” ifadesi, “Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar” şeklinde değiştirilmiştir.
Bu değişikliğin doğurduğu temel sonuçlar şunlardır:
Söz konusu değişiklikle, konut piyasasında uzun süredir tartışılan vergisel teşvik-fiyat artışı ilişkisine müdahale edilmesi amaçlanmaktadır. Kredi faizlerinin kira gelirlerinden indirilebilmesi, özellikle yüksek enflasyon ve düşük reel faiz dönemlerinde;
Bu yönüyle düzenleme, konutun bir yatırım ve finansal enstrüman olmaktan ziyade, barınma amaçlı bir mal olarak yeniden konumlandırılmasına yönelik mali politika tercihini yansıtmaktadır.
7566 sayılı Kanun ile kamu taşınmazlarının elden çıkarılmasına ilişkin vergisel rejimde önemli bir genişlemeye gidilmiştir. Bu kapsamda, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17. maddesinin (4) numaralı fıkrasında yer alan “diğer istisnalar” başlığı altında düzenlenen (p) bendinde geçen “belediyeler ve il özel idareleri” ibaresi, “belediyeler, il özel idareleri ve yatırım izleme ve koordinasyon başkanlıkları” şeklinde değiştirilmiştir.
Buna paralel olarak, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda yer alan tapu harcına ilişkin istisna hükümleri de Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlıklarını (YİKOB) kapsayacak şekilde genişletilmiştir. Böylece YİKOB’lar, taşınmaz satış işlemleri bakımından hem KDV hem de tapu harcı yönünden istisna kapsamına alınmıştır.
7566 sayılı Kanun, kamu taşınmazlarının elden çıkarılmasına ilişkin usul ve esaslarda, Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlıklarını (YİKOB) kapsayacak şekilde genişletici bir düzenleme getirmiştir. Bu kapsamda, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-p maddesi tadil edilerek, belediyeler ve il özel idarelerine tanınan KDV istisnasının kapsamına “Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlıkları” da dâhil edilmiştir.
Söz konusu yasal genişleme, eş zamanlı olarak 492 sayılı Harçlar Kanunu bünyesindeki tapu harcı istisnalarına da yansıtılmıştır. Yapılan bu çift taraflı düzenleme ile YİKOB’lar, taşınmaz mülkiyetinin devri ve iktisabı süreçlerinde hem KDV hem de tapu ve kadastro harcı yönünden tam bir istisna rejimine tabi kılınmıştır.
Yapılan düzenlemeler sonucunda, Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlıklarının mülkiyetinde bulunan taşınmazların satış yoluyla devri suretiyle gerçekleştirilen işlemler;
Katma Değer Vergisi’nden istisna edilmiş, aynı zamanda söz konusu devir ve iktisap işlemleri tapu ve kadastro harcına tabi olmaktan çıkarılmıştır.
Bu çerçevede, YİKOB’ların taşınmaz satışları, belediyeler ve il özel idareleriyle vergisel açıdan eşdeğer bir statüye kavuşturulmuş, kamu idareleri arasında vergisel uygulama birliği sağlanmış, taşınmazların satış sürecinde hem dolaylı vergi hem de harç yükü ortadan kaldırılarak işlem maliyetleri önemli ölçüde azaltılmıştır.